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23 aprile 2018
Il progetto Horti di BNP Paribas a Milano, incontro con Anselmo De Titta
BNP Paribas Real Estate Property Development ha acquistato – nell’ottobre 2017 – un’area di 14.600 metri quadrati compresa tra via Orti e via Lamarmora, nell’area milanese di Porta Romana. Il gruppo di Real Estate provvederà quindi alla riqualificazione dell’area avvalendosi dell’apporto degli architetti Michele De Lucchi e Daniele Fiori, i quali svilupperanno il progetto Horti.
Il progetto Horti prevede la ristrutturazione de La Villa, un ex edificio religioso, che sarà convertito ad uso residenziale senza perderne lo stile architettonico originario, oltre al recupero dei due edifici Lavanderia e Casello. Inoltre, verranno ripresi anche l’edificio Orti, il quale ospiterà le villette in stile residenziale milanese, e l’edificio Lamarmora, nel quale verranno collocate le residenze più contemporanee.
Modulo: Dottor De Titta, qual è il suo ruolo nel Gruppo BNP?
Anselmo De Titta: Sono il responsabile delle operazioni di sviluppo residenziale promosse da BNP Paribas REAL Estate Property Development, che è la società del Gruppo che si occupa d’investimenti diretti. Parliamo di progetti acquistati direttamente da noi, di cui curiamo progettazione, costruzione e vendite. Io presiedo a quest’area di business, ma tenga presenta che nella nostra azienda anche la SGR si occupa di residenziale. Le operazioni all’interno di fondi immobiliari hanno tuttavia proprietà più complesse rispetto quelle dei nostri progetti, al 100% di proprietà del Gruppo. Così, ovviamente, è anche nel caso del progetto Horti.
Modulo: In merito proprio a questo progetto, com’è nata la volontà di acquistare un lotto così importante, risalente al XIX secolo?
Anselmo De Titta: Il progetto Horti s’inserisce all’interno di un percorso che ci ha visto svolgere operazioni di sviluppo a destinazione residenziale, via via di livello più elevato. Dopo una prima realizzazione a Milano, in Viale Legioni Romane, abbiamo acquistato e sviluppato un’area di fronte a CityLife. Abbiamo poi avviato un’operazione nel quartiere Aventino di Roma, investimento residenziale molto importante in un quartiere storico della Capitale. Nell’alveo di tali interventi, il progetto Horti si è configurato come la naturale progressione della volontà di lavorare su prodotti di alto livello, in location di primario standing in una delle due città sulle quali principalmente lavoriamo. Quella di Horti è stata un’opportunità senza dubbio eccezionale. È un lotto di notevoli dimensioni, con un patrimonio di verde esistente e una qualità di inserimento nel tessuto urbano unici, così che non abbiamo avuto titubanze quando l’Università Cattolica ha deciso di vendere l’area. La Cattolica ne era proprietaria da circa vent’anni; dopo la nostra acquisizione, due anni fa, abbiamo impiegato circa un anno e mezzo a sviluppare il progetto e ottenere i permessi di costruire. Dalla fine de 2017 siamo diventati proprietari e siamo operativi nell’attività di sviluppo.
Modulo: Come scegliete gli architetti per i vostri progetti?
Anselmo De Titta: Procediamo sempre con un concorso a inviti. Su Roma abbiamo fatto un concorso con due grandi studi di progettazione e poi abbiamo scelto insieme a BNL, vale a dire al futuro proprietario, il progetto più convincente.
Ugualmente abbiamo fatto per il progetto Horti; in questo caso, abbiamo contattato tre studi di progettazione con cui avevamo già collaborato e noti per la loro capacità nell’ambito di tipo residenziale. La nostra è stata una valutazione squisitamente qualitativa sul progetto, sia in merito alla sua coerenza con le norme e le ricchezze della città, sia per la capacità di interpretare i nostri desideri dal punto di vista del prodotto finale. Mi riferisco alle tipologie di appartamenti e al rapporto con gli spazi esterni. Nel caso di De Lucchi, la scelta è ricaduta su un architetto che pensavamo potesse – e i fatti ci hanno dato ragione – interpretare dal punto di vista architettonico una trasformazione di saper sé stessa complessa. Infatti, si agisce su tre edifici storici, direttamente vincolati, che si affacciano a nuove costruzioni: tale lavoro doveva avere un filo conduttore nella mano dell’architetto progettista, de Lucchi è stato molto bravo nel mettere a sistema le esigenze nostre e quelle della Sovraintendenza, in un dialogo tra vecchio e nuovo.
Modulo: Invece l’architetto Daniele Fiori che ruolo riveste nel progetto Horti?
Anselmo De Titta: L’architetto Fiori è stato scelto per un’attività molto specifica. La complessità del progetto, specialmente nella parte storica, ci ha indotto a separare due tavoli: uno dedicato all’interpretazione architettonica dell’esterno, l’altro concentrato sulla definizione puntale dell’interior design di ogni singolo appartamento. Quindi abbiamo scelto un architetto che aveva già lavorato con noi e che riteniamo sia tra i migliori nel trovare soluzioni architettoniche adeguate alle esigenze attuali del mercato. Il nostro lavoro nell’ultimo anno e mezzo è stato quello di coordinare questi due tavoli, sino ad arrivare al progetto noto. Riteniamo che la sinergia a tre, tra noi, Fiori e De Lucchi, abbia condotto a un ottimo risultato. Lo scenario di partenza era troppo complesso per essere gestito da uno studio unico; non potevamo attribuire la giusta importanza a entrambi questi elementi. In tal modo, li abbiamo valorizzati entrambi con un risultato finale di cui siamo pienamente soddisfatti.
Modulo: Qual è il target di riferimento dei futuri abitanti del progetto Horti?
Anselmo De Titta: Ci rivolgiamo a chi cerca una casa di qualità in centro a Milano. Il progetto ha molte caratteristiche che elevano la qualità dell’abitare, ha un grande parco, dei servizi: è destinato a una clientela sicuramente attenta a ricercare in un progetto caratteristiche che esaltino la bellezza del vivere. Stiamo parlando di un’area centrale, vicinissima ai mezzi di trasporto a suole e grandi funzioni, quali l’ospedale e il tribunale. Il target, quindi, è strettamente identificati dal posizionamento strategico dell’area. Mi preme sottolineare che il nostro progetto è pensato per essere abitato e non strizza l’occhio agli investitori, attraverso appartamenti concepiti per essere affittati. Sono case da abitare, da vivere e di certo troveremo molti acquirenti all’interno del medesimo quartiere, tra chi magari s’innova, cambiando, seppur di poco, location.
Modulo: Quindi sono previsti servizi cui posso accedere tutti gli abitanti del quartiere?
Anselmo De Titta: Proprio in questo aspetto si estrinseca la complessità del progetto. Nella fase di sviluppo, abbiamo firmato una convenzione con il Comune di Milano; tale convenzione prevede il rifacimento dell’arredo urbano della strada di via Orti, storica strada milanese, con un tessuto di negozi, botteghe, ristoranti e bar molto particolari. Lì realizzeremo un arredo urbano che valorizzerà sia la strada, sia il nostro intervento.
L’altra attività principale di apertura del nostro progetto al quartiere è il fatto che una porzione del giardino – quella più storica e interessante per presenza arborea – sarà tecnicamente “asservita all’uso pubblico”. Più di 2.000 metri quadrati saranno dunque aperti al quartiere durante la settimana, secondo gli orari concordati con l’Amministrazione. È questo un dettaglio assai rilevante, perché un’area per oltre trent’anni chiusa, sconosciuta al quartiere, avrà la sua apertura, dando possibilità dai residenti del quartiere di scoprire un affaccio, tipicamente milanese, nascosto all’interno del cortile, e pure con un valore enorme. Non solo: questo giardino sarà un piccolo orto botanico, con essenze officinali. Insomma, si tratterà di un posto bello, dove andare a passeggiare o a leggere un libro, non di un parco pubblico tout court, con un’area gioco riservata ai cani: sarà una piccola chicca all’interno del tessuto storico milanese, unica nel suo genere, da valorizzare secondo quanto concordato con la Sovraintendenza e il Comune.
Modulo: Chi si occuperà di questo progetto urbanistico e paesaggistico? Ancora De Lucchi, oppure un altro studio più specificamente dedicato?
Anselmo De Titta: In questo caso, abbiamo una struttura un po’ più fluida. Il concept è stato redatto dallo studio londinese WATG. Abbiamo invece affidato la progettazione paesaggistica della strada, del rifacimento dell’arredo urbano, a uno studio milanese noto che è Land. Infine, abbiamo concordato le caratteristiche paesaggistiche del giardino e dell’arredo direttamente con i nostri professionisti e con Sovraintendenza e Comune, coordinando il tutto con lo studio De Lucchi. In questo momento il progetto ha quindi tutti gli elementi essenziali definiti e si tratterà solamente di tradurlo in esecutivo e di realizzarlo.
L’intervista completa pubblicata su Modulo 412, Marzo/Aprile 2018
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