REAL ESTATE - Focus sul mercato immobiliare italiano: ripresa stabile ma lenta

Il mercato immobiliare italiano si è lasciato alle spalle la pesante crisi degli ultimi sette anni ma la risalita sarà lenta e non priva di insidie. Ecco la conclusione cui perviene l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 curato da Nomisma. La presentazione è stata organizzata in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking.

Si rafforzano i segnali di miglioramento del mercato immobiliare, che si erano delineati a partire dalla seconda parte del 2014, anche grazie ad un quadro macroeconomico sicuramente più favorevole. Nomisma stima infatti che per ottenere un recupero dei livelli di Pil procapite ante-crisi si dovrà attendere il 2026, a fronte di una crescita annua dell’1,5%.

Il cambiamento degli indicatori di sentiment e di quelli reali ha avuto un immediato riflesso in ambito immobiliare, portando ad un consistente incremento delle manifestazioni d’interesse all’acquisto. Una domanda che si può concretizzare per circa il 75% delle famiglie italiane solo attraverso il sostegno economico da parte delle banche. Le condizioni macroeconomiche indubbiamente favorevoli non sono assolutamente sufficienti “per alimentare un percorso di risalita non assistita” secondo Nomisma. La risposta del sistema bancario all’impennata delle richieste non è mancata. La quota di transazioni senza ricorso al credito è scesa al di sotto del 45%, a fronte di un aumento complessivo del mercato residenziale (orizzonte 2014/2015) del 6%. Il ritrovato canale creditizio è quindi – per Nomisma-  “il principale driver alla base delle ottimistiche aspettative di rilancio” .

Nello specifico, il capitale erogato alle famiglie per i mutui nei primi sei mesi del 2015, al lordo delle iniziative di portabilità, è stato di 17,3 miliardi di Euro con un incremento di 53 punti percentuali sul primo semestre del 2014 e di 34 sul semestre precedente.  Per la seconda parte dell’anno le previsioni ammontano a 21 miliardi di euro.
Sul fronte mutui le previsioni di Nomisma per il periodo 2016-2018 sono di un progressivo consolidarsi dei mutui erogati – particolarmente nel quarto trimestre 2015 e primo trimestre 2016 – con tassi di crescita molto elevati. Per il periodo centrale del 2016 Nomisma prevede un “fisiologico rallentamento della crescita che rimarrà abbondantemente positiva” anche se non più con tassi di variazione a doppia cifra.

Analizzando le 13 città monitorate, la crescita dei livelli di attività è risultata uniforme e diffusa sia per le residenze che per gli immobili ad uso produttivo.

In ambito residenziale l’offerta continua a crescere nei semicentri e nelle periferie mentre si conferma stabile nelle zone di pregio e nei centri.
Timidi segnali di dinamismo si colgono nelle zone di pregio e nei centri, dove cresce la quota di giudizi di aumento delle intenzioni di acquisto dell’abitazione.
È interessante notare come nelle zone di pregio e nei centri la domanda di acquisto di case che non viene soddisfatta dagli immobili presenti sul mercato sembra orientarsi verso la locazione, in attesa di un miglioramento delle condizioni di accessibilità, oltre che di qualità.

La performance più negativa è quella dei negozi, con un’offerta in costante crescita e una domanda ancora una volta in calo.

Sul fronte corporate, l’esposizione verso il sistema bancario induce a ritenere che la ripresa non possa dirsi pienamente consolidata, anche se dai numeri parrebbe robusta. L’offerta si presenta stabile con l’eccezione dei centri città dove invece è in crescita.