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29 settembre 2014
investimenti - IMMOBILIARE chiave di lettura delle prospettive dell’edilizia
In uno scenario europeo economico complessivamente incerto, i momenti di esitazione e le conseguenti battute d’arresto prevalgono, nel comparto immobiliare, su qualsiasi altro atteggiamento. Tuttavia si può affermare che il settore immobiliare dia segni di maggior vigore di quanto non faccia l’economia nel suo complesso: negli Stati Uniti, ad esempio, il fatturato immobiliare è aumentato dell’1,6% nel 2013, al di sotto della crescita del PIL, ma negli ultimi mesi è cresciuto in modo deciso. E nonostante la ripresa del mercato immobiliare americano sia sicuramente stata innescata dal miglioramento economico, le prospettive per le prossimo biennio sono più positive rispetto a quelle economiche complessive.
Per quanto riguarda l’area euro esistono consistenti difformità a seconda delle zone, ma in generale la tendenza è di cifre in negativo. L’Italia registra la situazione peggiore con un variazione del fatturato del – 6% circa e con tendenza a un ulteriore calo. In generale in Europa l’attesa è per un mercato lievemente più dinamico, sia pure con i limiti espressi dall’economia: Londra dà segni di ripresa, Si prevede un riallineamento per Francia e Spagna nel corso del 2015.
In questo scenario di modesta ripresa, si registra un positivo volume degli investimenti e un lieve miglioramento all’accesso del credito. Gli investitore sembrano accogliere maggiori percentuali di rischio dopo anni di esasperata prudenza. Gli investimenti si rivolgono tuttavia maggiormente agli immobili di seconda fascia, più economici. In Gran Bretagna e in Francia gli incentivi governativi hanno rivitalizzato il comparto residenziale insieme alla recente riduzione dei tassi d’interesse. Il comparto degli uffici conferma una serie di difficoltà di allocazione, quindi una mancanza di domanda, eccezion fatta per i settori dei servizi finanziari e delle telecomunicazioni. Non è infrequente la riconversione degli edifici per uffici in altre destinazioni d’uso. Il parco immobili commerciali è generalmente in positivo a livello europeo e specificatamente per le aree centrale. Diversamente nelle zone periferiche il mercato è completamente fermo.Anche il settore industriale è in stato di relativa quiescenza, anche se è previsto un incremento di crescita.
Nessuno dei Paesi Europei può dichiararsi “fuori dalla crisi” (gli indicatori oscillano da -1 a +1) con esclusione del mercato inglese e tedesco.
In Italia, l’attesa della ripresa mancata almeno da due anni almeno (dal 2012) ha avuto l’effetto di ridurre prezzi, scambi e investitori. In realtà anche i numero “deboli” testimoniano che il mercato immobiliare è sostanzialmente fermo. Non c’è propensione alla crescita del settore fatta eccezione per piccoli movimenti e non sono stati attivati stimoli governativi che possano creare le condizioni per una reale ripresa. Ad aggravare la situazione è la mancanza delle condizioni strutturali tout court per la ripresa. La deflazione (i prezzi in discesa) e la conseguente totale mancanza di attesa per un aumento dei prezzi degli immobili determina la mancanza dello stimolo speculativo che è uno degli elementi determinanti per il comparto immobiliare.
Tuttavia anche se il totale del mercato si riduce, resta una massa di movimenti al suo interno, che inibisce l’arresto totale. E non è neppure, nelle attuali condizioni, ravvisare una possibilità di ripresa, ma, al meglio, il consolidamento del mercato attuale puntando sul recupero e sui cambi di destinazione d’uso.
La “ripresa” cosiddetta è messa in pericolo da condizioni al contorno, variabili difficilmente controllabili (ad esempio il ritiro degli investitori russi a causa della crisi con l’Ucraina).In questo momento il comparto immobiliare non ha più il ruolo “anticiclico” che ha sempre conservato nelle passate situazione di crisi. Questo perché è cambiata la natura degli investimenti, nell’ambito di un’economia globale, perché è venuta meno l’attenzione nei confronti del bene casa, si è ridotta la spinta all’investimento.
Si tratta di un circolo vizioso, se non c’è il patrimonio iniziale che consente di finanziare l’acquisto di una casa, risulta inutile o comunque non decisiva la riduzione dei tassi e le più agevoli modalità di erogazione dei mutui. La domanda di case esiste così come quella degli uffici, ma non è traducibile, non esistono le condizioni affinchè si trasformi in capacità d’acquisto per la mancanza di denaro. In quest’ottica risulta risibile anche la formula dei mutui con riscatto sia perché sono pochi gli operatori che la propongono, sia perché per garantire l’acquirente, l’operatore deve possedere una significativa e provata solidità finanziaria nel tempo per garantire l’investimento. Talvolta queste operazioni possono essere lette quasi come strumenti di marketing immobiliare.
In sintesi negli ultimi anni l’attività edilizia europea è stata modesta e rappresentata quasi esclusivamente dagli spazi su misura. Il recente aumento della domanda di immobili nuovi nei mercati più importanti dovrebbe comportare una progressiva ripresa delle costruzioni speculative. In forte aumento l’attività nell’Europa centrale, dove sono in fase di realizzazione nuovi network di distribuzione, grazie anche a un costo del lavoro più basso rispetto all’Europa Occidentale.
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