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13 aprile 2019
Hines Italy, incontro con Alessandro Gritti
Hines è un gruppo indipendente, fondato nel 1957, attivo nel Real Estate. È presente in 214 città e 24 paesi, con 120,6 miliardi di dollari di assets under management. Pioniere della sostenibilità nel settore dell’edilizia, oggi Hines è uno dei cinque principali gruppi immobiliari a livello globale: dalla sua nascita, infatti, ha sviluppato, ristrutturato e acquisito 1.348 immobili, per una superficie complessiva di oltre 45 milioni di metri quadrati.
Modulo: Nel 2015 Mario Abbadessa fonda Hines Italy, così recita il vostro sito. Ci vuole contestualizzare il percorso e le partnership internazionali e nazionali?
Alessandro Gritti: Hines Italy ha una storia particolare. Dopo un primo sbarco nei primi anni 2000 per l’operazione Porta Nuova a Milano (il cui unico proprietario oggi è il fondo Qatar Investment Authority), Hines ha lasciato l’Italia per un anno circa, per poi riaprire, nel 2016, un nuovo ufficio – con a capo Mario Abbadessa – che ha effettuato investimenti per circa 2 miliardi di euro.
Modulo: Come mai Hines si è presa questa pausa dall’Italia dopo l’operazione Porta Nuova?
Alessandro Gritti: Il precedente amministratore delegato, volendo garantire la continuità nella gestione del progetto per dare un senso di sicurezza agli investitori, ha rilevato, con una propria compagine societaria, le quote dell’azienda che era a tutti gli effetti una S.p.A. con questa operazione, Hines è uscita dall’Italia nel 2015 per rientrarci poi con una nuova realtà nel 2016.
Modulo: Abbiamo fatto una scaletta cronologica degli avvenimenti, se lei ce la può confermare. Nel 1999 Hines Emerging Market Fund forma una joint venture con un’altra società italiana per l’acquisto e la riqualificazione del complesso per uffici in Viale Eginardo a Milano.
Alessandro Gritti: Giusto.
Modulo: Nel 2005 si avvia il progetto Porta Nuova sponsorizzato e gestito da Hines insieme ad altri investitori anche italiani. Può chiarirci meglio qual è stato il vostro ruolo all’interno di questa pluriennale operazione?
Alessandro Gritti: All’epoca Hines ha interamente gestito e coordinato tutta l’operazione, con il supporto certo di figure e società presenti sul territorio milanese, ma è toccato a lei il ruolo di regista, a partire dall’acquisto delle aree fino alle consegne, sia della componente residenziale sia di quella uffici, senza trascurare la fase più delicata, ovvero gli appalti e la gestione dei lavori di costruzione. Non era il primo grande sviluppo che faceva Hines, che ha saputo portare nel nostro paese un modus operandi consolidato e allora non consueto.
Modulo: Continuiamo con la scaletta. Siamo arrivati al 2005. Nel 2007 Hines diviene una società di gestione del risparmio (SGR). Lo conferma?
Alessandro Gritti: Confermo. Posso raccontarle che tra il 2005 e il 2007 era già presente con un suo veicolo in Italia, una S.r.l attiva a tutti gli effetti che ha costituito tre diverse società veicolo per gestire le acquisizioni e per chiudere diversi accordi con i privati e con le amministrazioni pubbliche.
Successivamente, per ottimizzare la gestione dell’operazione semplificando il coordinamento, è stata costituita Hines Italia SGR e gli asset inizialmente detenuti dai veicoli sopracitati sono stati conferiti a fondi d’investimento immobiliare.
Modulo: Nel 2015 Hines chiude il proprio ufficio in Italia lasciano la gestione del progetto Porta Nuova a un’altra società.
Alessandro Gritti: Come detto prima, la società che ha gestito Porta Nuova è stata rilevata dalla società costituita dal procedente amministratore delegato. Hines, una volta completata la costruzione, ha venduto l’operazione a un altro soggetto e in quel momento non ha più avuto alcun interesse da gestire nel nostro paese.
Oggi abbiamo un altro modello di business: non ci occupiamo di gestione, ma preferiamo dedicarci alla componente di sviluppo, partendo da operazioni di tipo greenfield o brownfield di ristrutturazione, ovvero di riqualifica dell’asset per poter poi locarlo a primari conduttori.
La filosofia di Hines è basata sull’investimento industriale su medio-lungo termine.
Modulo: Lei ha lavorato per Coima fino a due anni fa, giusto?
Alessandro Gritti: Più o meno si, vi ho lavorato per quasi due anni, occupandomi prevalentemente di Porta Nuova, dopo di che mi si è profilata l’opportunità di unirmi a Mario Abbadessa, che era stato nominato nel frattempo Country Head di Hines Italy. Considerando il rapporto di fiducia che c’era quando eravamo colleghi, è stato bello ritornare insieme per fare una cosa nuova. Si tratta di una realtà recente, ma che è cresciuta molto velocemente: quando sono arrivato eravamo in dieci, oggi siamo in venticinque e abbiamo ottime prospettive sia sul breve sia sul medio termine, tra cui quella di portare il capitale investito fino a cinque miliardi di euro nei prossimi tre anni.
Modulo: Quindi Mario Abbadessa è partito da un organico di dieci persone?
Alessandro Gritti: In realtà Mario all’inizio era solo: prima di costituire ufficialmente la società, l’attuale Hines Italy, tra il 2015 e il 2016, ha lavorato a diretto contatto con gli uffici Hines di Londra e Houston gettando le basi per il rientro in Italia.
Modulo: Ora invece contate venticinque persone. Come avete fatto ad avere tanto successo in così poco tempo?
Alessandro Gritti: Gli investitori si sono scoperti molto interessati all’Italia, soprattutto a Milano. Il segreto della riuscita di una ricetta è la selezione dei buoni ingredienti: la tradizione e il nome solido di Hines, anzitutto; un paese che lentamente stava uscendo da anni difficili; la volontà di un uomo, Mario Abbadessa, di cogliere con il giusto tempismo le opportunità che il mercato offriva e di esso, facendo acquisti e investimenti per conto di finanziatori esteri, a livello europeo, dall’orbita Hines.
Modulo: Oggi come siete strutturati?
Alessandro Gritti: L’intera società è a riporto di Mario, che è stato recentemente nominato Senior Managing Director, un titolo che all’interno di Hines non è mai stato conferito a una persona così giovane come lui (34 anni, n.d.r.).
Abbiamo diversi responsabili di unità: la responsabile finanziaria, Francesca Orlandini; il responsabile dello sviluppo, Cristiano Brambilla, che si occupa nella fattispecie della gestione delle operazioni da un punto di vista progettuale, d’appalto e costruttivo; infine il responsabile Asset Management Andrea Duma, e il responsabile Living, Andrea Mucchietto, che coordina le operazioni di un nuovo segmento di mercato per noi.
Accanto a questi abbiamo il team coordinato da Federico Soffietti, che scandaglia il mercato alla ricerca delle operazioni e finalizza le acquisizioni.
Lavoriamo in un certo senso come una catena di montaggio: c’è chi acquista, chi sviluppa, chi mette a reddito; il tutto sotto la supervisione naturalmente di un team finance, che funge da trait d’union di tutta la macchina. Il nostro è un lavoro che procede in maniera snella e fluida, grazie all’ottima sinergia che si è instaurata tra noi colleghi, all’ambiente molto stimolante che abbiamo creato e alla nostra età media, che è al di sotto dei quarant’anni.
Modulo: E poi c’è lei, che è Project Manager. Il suo è il lavoro del secolo, ma in molti non hanno ancora capito che fate…cosa fa un Project Manager che lavora in Hines Italy?
Alessandro Gritti: In effetti non è facile spiegarlo. Mi occupo della gestione e del coordinamento del progetto: nel momento in cui mi viene affidato un immobile, inizia la fase di sviluppo, all’interno della quale devo cercare e selezionare i professionisti con i quali impostare e definire il progetto, massimizzandone le potenzialità per quel che concerne il budget: dopodiché si passa alle fasi della gara per gli affidamenti degli appalti – che possono essere di diverso genere, dalle demolizioni alle bonifiche, dagli scavi ai lavori di costruzione e così via – fino ad arrivare alla chiusura dei lavori e in ultimo alla consegna al conduttore.
Tendenzialmente i progetti durato dai due ai quattro anni, ma possono essere anche più lunghi, a seconda della complessità amministrative e del tipo di operazione. La parte più delicata del project management è gestire i rapporti con la pubblica amministrazione: il Comune, i Vigili del Fuoco, la Soprintendenza, la Metropolitana Milanese e ogni altro ente necessario alla finalizzazione dello sviluppo. In tutto ciò è implicito il coordinamento dei progettisti che si interfacciano con gli uffici pubblici per i titoli autorizzativi.
Modulo: Lei ci ha parlato poc’anzi di massimizzazione delle potenzialità di un immobile. Quali sono le potenzialità che devono essere massimizzate in un immobile che guarda al domani?
Alessandro Gritti: La nostra società è molto sensibile in primis alla qualità architettonica. Da quando Gerald Hines ha fondato il Gruppo, nel 1957, la peculiarità di Hines è sempre stata la ricerca dei migliori architetti in grado di realizzare immobili di pregio, con un’impronta architettonica importante, di buon gusto: siamo fortemente convinti che un asset ha valore se è costruito bene e se è disegnata altrettanto bene da un progettista capace. Accanto a questo c’è sicuramente una sensibilità particolare ai temi della sostenibilità ambientale, attraverso il rispetto di una serie di protocolli e certificazioni che noi chiediamo ai nostri progettisti e alle nostre imprese di osservare. Ci focalizziamo soprattutto sulla certificazione LEED, fermo restando che il rispetto dei parametri energetici della regione Lombardia nulla ha da invidiare a protocolli stringenti con altisonanti nomi stranieri.
Modulo: In questo numero di Modulo (418, n.d.r.) pubblichiamo un articolo sulla certificazione WELL: voi di Hines Italy la tenete in considerazione?
Alessandro Gritti: Non particolarmente poiché la certificazione WELL coinvolge soprattutto quei parametri di distribuzione interna dello spazio che impattano sull’utente finale. Quest’ultimo non è il nostro interlocutore: noi ci interfacciamo con il conduttore, il quale poi a sua volta penserà autonomamente a come sviluppare e allestire gli interni dell’immobile, ai servizi che questo spazio dovrà garantire, alle peculiarità relative alla luce e al verde. La nostra definizione progettuale si ferma un passo prima, consegnando di fatto una scatola vuota.
Modulo: Lasciando da parte la filiale italiana e abbracciando la realtà complessiva di Hines, ci può dare qualche informazione?
Alessandro Gritti: Siamo in 214 città dislocate in 24 paesi. Abbiamo all’incirca un patrimonio gestito pari a 120 miliardi di dollari, 500 immobili in gestione con una superficie complessiva di oltre 20 milioni di metri quadrati e 130 progetti di sviluppo in tutto il mondo.
Modulo: Tornando al nostro paese, attualmente sembrate molto concentrati su Milano. Per il futuro avete intenzione di dare attenzione ad altre città?
Alessandro Gritti: I nostri investitori in effetti sono maggiormente orientati su Milano e preferibilmente all’interno del nucleo di antica formazione, perché è innegabile che sia una città con un mercato più maturo e meglio performante e perché ritengo che quello sia un investimento con meno profili di rischio: parliamo di investitori che tendenzialmente guardano a lungo termine, quindi preferiscono una marginalità più bassa a fronte di un rischio proporzionalmente contenuto.
Ci stiamo spostando anche su altre aree della città, perché crediamo molto in nuovi settori di sviluppo, come quello dello student housing. Sul tema delle residenze universitarie abbiamo in corso due operazioni a Milano – una nei pressi dell’Università Bocconi e una in via Ripamonti – e una a Firenze.
Inoltre, stiamo cercando investimenti che possano convergere su Roma, un mercato interessantissimo con un potenziale davvero importante. Si tratta di una città che deve ancora sperimentare quella fase di rinnovamento e di nuovo respiro che Milano ha iniziato a vivere almeno quindici anni fa; non si capisce perché Roma non possa fare altrettanto visto che è una città splendida, con grandissime potenzialità. Noi stiamo monitorando la capitale come segmento su cui investire da quando Mario ha fondato Hines Italy.
Modulo: Quello dello student housing attualmente è un tema abbastanza caldo. Ci sono altri soggetti su cui avete intenzione di dedicarvi?
Alessandro Gritti: I numeri su Milano dicono che gli studentati in questo momento coprono una bassissima percentuale delle richieste della città, pertanto oggi questa si profila come un’area di mercato molto interessante.
Non ci sono solo studentati nella nostra agenda: crediamo fortemente anche in soluzioni abitative a reddito, sia sul breve sia sul lungo termine.
Ci stiamo orientando sui prodotti che guardano anche a fasce d’età più avanzate, che noi chiamiamo senior living: si tratta di appartamenti che abbiamo intenzione di affittare a persone entrate in una fase più matura della vita, soluzioni abitative particolari, atte a garantire, all’interno del loro complesso, servizi che per quella classe d’età sono fondamentali.
Allo stesso modo siamo molto orientati sul micro-living, ovvero complessi di appartamenti da affittare sul breve o medio termine a professionisti o a giovani coppie, con magari la disponibilità di spazi comuni e di servizi atti a garantire una diversa concezione dell’abitare. Sono temi molto interessanti, che godono di grande attenzione e attualità all’estero e che hanno iniziato ad affacciarsi nel nostro paese già da qualche anno.
Modulo: Avete già prescelto delle aree per la realizzazione di futuri senior e micro-living?
Alessandro Gritti: Stiamo guardando ad aree abbastanza vaste, quindi non un singolo edificio o complesso, ma veri e propri masterplan che possano ospitare destinazioni d’uso diversificate e che all’interno di un compound possano contenere non solo il senior e il micro-living ma anche servizi alla persona che interessano il distretto circostante.
Oggi stiamo puntando tre aree molto interessanti, anche se non abbiamo ancora nulla di concluso o di ufficiale.
Gli investitori sono fiduciosi sul nostro futuro, tant’è che, come già detto, vogliono portare a cinque miliardi il valore di investimento che fino ad oggi si è fermato a due, e molti di questi investimenti interessano lo sviluppo di aree di dimensioni importanti.
Modulo: Ci spiega nel dettaglio come funziona l’iter del vostro modello di business e qual è il ruolo che la vostra società gioca all’interno di quest’ultima?
Alessandro Gritti: Noi veicoliamo l’investitore in Italia e poi diamo il via all’operazione: quindi scegliamo il prodotto sul quale investire e lo presentiamo agli investitori, che sono rappresentati da un comitato di investimento. Nel momento in cui l’operazione dovesse piacere si procede all’acquisto dell’immobile. Quest’ultimo poi può essere conferito a un veicolo (a cui vanno naturalmente garantiti i finanziamenti per poter procedere allo sviluppo) oppure può essere acquistato da un fondo di investimento immobiliare gestito da una SGR terza.
Dopodiché, per conto dell’investitore, gestiamo l’operazione di costruzione o ristrutturazione, fino ad arrivare alla messa a reddito dell’immobile stesso, oppure, nel caso di nuove opportunità, si procede alla vendita dell’immobile concesso, come è avvenuto per l’operazione di via Broletto, dove l’immobile è stato acquisito, ristrutturato e rivenduto.
I nostri investitori sono partner a tutti gli effetti perché Hines in quasi tutte le operazioni che svolge – a differenza di altre società che si occupano di mera gestione – gioca un ruolo da co-investitore: quindi nel capitale dell’investitore, che contribuisce per la maggior parte, c’è anche una piccola percentuale di capitale Hines. Lavoriamo per gli investitori, per i quali gestiamo il denaro che ci affidano, ma siamo anche parte attiva e decisamente interessata alla buona riuscita dell’operazione. In definitiva Hines gioca un ruolo di consulenza strategica a tutto tondo che parte dall’individuazione dell’investimento alla struttura dell’operazione fino alla messa a reddito. La quota di co-investimento costituisce – per allineamento di interessi – un punto di forza, rassicurando gli investitori.
Ricordiamoci che l’investitore è un soggetto che non necessariamente ha esperienza nel ramo immobiliare, che per altro ha difficoltà se proviene da uno stato straniero; non conosce i regolamenti, i cavilli amministrativi e giuridici. Quindi abbiamo, da un lato, una vera e propria partnership e, dall’altro, una gestione di interessi per conto di terzi, tramite servizi di development management.
Modulo: I vostri investitori sono sempre soggetti privati?
Alessandro Gritti: Noi lavoriamo molto con investitori istituzionali che a loro volta hanno rapporti con enti e soggetti pubblici: sono in corso diverse operazioni con alcuni primari enti previdenziali come, per esempio, la cassa di previdenza tedesca e quella olandese.
Modulo: Quindi dal panorama italiano non si sta profilando nessuno?
Alessandro Gritti: Forse alle porte qualcosa c’è…noi abbiamo un’impronta internazionale, poiché abbiamo una capillarità che copre tutto il mondo e che noi sfruttiamo per veicolare gli investitori interessati ai nostri prodotti.
Modulo: Quali sono i vostri progetti compiuti che meglio di altri rappresentano il modello di business?
Alessandro Gritti: Porta Nuova è stato un passaggio importante, che racconta molto dei valori e delle attitudini di Hines “global”, gli stesso che fanno parte anche di Hines Italy. Oggi il progetto che meglio rappresenta il nuovo corso è certamente il palazzo di Piazza Cordusio. Lo abbiamo acquistato e ristrutturato affidando il progetto ad architetti di grande spessore – rispettando i più alti parametri di efficientamento energetico imposti dalla certificazione LEED – e, infine, locato. Abbiamo chiuso, all’interno dello stesso palazzo, un interessante contratto di locazione con Uniqlo, che aprirà con noi il suo primo flagship in Italia il prossimo settembre. Siamo molto orgogliosi di questo risultato che rappresenta quello in cui crediamo: un immobile storico con grandi potenzialità è stato reso nuovamente funzionale da bravi progettisti milanesi ed è stato locato a un conduttore internazionale, il quale, prima di incontrare noi, non aveva ancora trovato uno spazio altrettanto adatto alle proprie esigenze.
Modulo: Un’ultima domanda: quali sono quindi i vostri sviluppi e progetti futuri?
Alessandro Gritti: Come già anticipato ci stiamo concentrando sul settore del living e degli studentati per i quali guardiamo a operazioni di ampio respiro anche fuori dal centro di Milano. Nonostante questi nuovi soggetti che assorbono molto del nostro tempo, continuiamo a non trascurare gli uffici, nostro campo di elezione, che del resto ci garantiscono un’ottima redditività.
Su questo tema stiamo realizzando un immobile cielo-terra ad uso uffici per WeWork. Quest’ultimo è un interessante conduttore, un’azienda che propone un modello di co-working molto particolare che nel mondo sta ottenendo dei risultati incredibili e che solo ultimamente sta entrando nella scena italiana. Noi siamo i primi ad avere sottoscritto un contratto di locazione con questa realtà: questo per noi costituisce un altro fiore all’occhiello.
Abbiamo in cantiere un progetto molto interessante in Piazza Liberty, la riqualificazione di un bellissimo immobile anni Cinquanta dei fratelli Soncini, collocato esattamente di fronte all’Apple Store. Inoltre, abbiamo sempre avuto un occhio per le high street retail, cioè le vie con una forte componente commerciale. Su questa tema abbiamo appena concluso un’operazione in via Dante e una via Orefici, con negozi affittati a conduttori importanti come Levi’s, Under Armour e altri premium brand.
Pubblicato su Modulo 418, marzo/aprile 2019
Real Estate: HINES ITALY
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