Engel & Völkers: le proprietà di pregio trainano la crescita a Milano e Roma

Le zone di maggiore pregio sono Brera, Quadrilatero, Magenta, Duse e San Babila, richieste soprattutto dagli stranieri. La domanda di acquisto rappresenta il 63% del mercato. Circa il 90% degli acquirenti è italiano e si tratta soprattutto di famiglie interessate all’acquisto della prima casa (85% delle compravendite), in particolare di sostituzione. Un restante 15% di clientela, sia nazionale che internazionale, è invece interessata agli investimenti. “La ripresa del mercato nasce da nuovi strumenti di credito, come il leasing immobiliare residenziale, e da una maggiore consapevolezza da parte dei venditori degli attuali valori di mercato”, ha dichiarato Roberto Magaglio, Licence Partner di Engel & Völkers Milano. “Gli acquirenti, poi, hanno compreso che, dopo dieci anni di prezzi al ribasso e tassi di interesse ai minimi storici, questo è il momento giusto per investire. Molto richieste sono le nuove costruzioni, come quelle gestite da noi in via Ciro Menotti: tagli moderni, domotica, cucina e armadiature su misura incluse nell'offerta sono condizioni particolarmente attrattive per la clientela”. 

La tipologia di immobile più richiesta è l’appartamento in palazzo d’epoca. La posizione centrale aumenta la quotazione della residenza del 20% del prezzo o del canone richiesto, mentre la presenza di terrazzo almeno del 10%. La maggiorazione per il box o il posto auto è del 5%. L’offerta di immobili di pregio nuovi o ristrutturati non supera il 15% dello stock, mentre gli immobili ristrutturati rappresentano il 25% del mercato e quelli da ristrutturare il 60%. In crescita anche il turnover del mercato (2,8% contro 2,3% del 2015). Anche il mercato della locazione risulta dinamico, con un numero di contratti stipulati nel 2016 pari all’11,4%, a fronte di un dato medio nazionale pari al 5,6%. 

La Capitale rappresenta una location di primordine per la domanda italiana e straniera di immobili di pregio. La zona più prestigiosa della città è senza dubbio il centro storico, in particolare Campo Marzio, Monti, San Saba, Trastevere e Borgo Pio. Tra i quartieri di maggior inteeresse ci sono poi i Parioli e il quartiere Trieste e Prati, Circonvallazione Trionfale, via Cola di Rienzo, via Ottaviano, e Piazza Cavour dove i prezzi variano dai 5mila ai 7mila euro al mq. Tra le zone emergenti, invece, si segnalano Ostiense, San Lorenzo, San Giovanni e l‘Eur. Gli acquirenti sono principalmente cittadini italiani (92%) e in particolare famiglie (genitori che acquistano l’immobile per i figli o coppie interessate all’acquisto della prima casa). L’investimento rientra più nell’ambito di interesse della clientela internazionale (l‘8% del totale), che utilizza l’immobile come casa di vacanza. A Roma, il maggiore incremento delle compravendite ha riguardato soprattutto gli immobili di grande dimensione con 2.533 transazioni, e di seguito i monolocali (+9,9%), con 2.490 transazioni. I tagli dimensionali più compravenduti sono le piccole e le medie abitazioni, che insieme rappresentano il 54% del mercato. 

Alla determinazione del prezzo concorrono in misura uguale lo stato di manutenzione dell’immobile, la posizione e il contesto. In particolare, per immobili nuovi in buona posizione si segnalano quotazioni pari a 5mila-8mila euro al mq. La quotazione per le abitazioni non ristrutturate, in ottime posizioni (escluso il centro storico) sono invece contenute in un range compreso tra i 4.600 e i 6mila euro al mq. Il margine di trattabilità medio sul prezzo iniziale, oscilla tra il 5-10% per tutte le location. La volatilità degli immobili di pregio a Roma è buona: i tempi di collocamento sul mercato, infatti, sono particolarmente rapidi, con 5-6 mesi per la vendita e 2-3 mesi per la locazione.