Pubblicato il 23 dicembre 2016

Rigore operativo e garanzia di serietà: conversazione con Anselmo De Titta, Head of Residential Development di BNP Paribas Real Estate Property Development.

L’imposizione di standard di qualità e monitoraggio continuo del processo garantiscono l’affidabilità e l’alto profilo dell’investimento immobiliare.
Modulo: Come opera BNP Paribas Real Estate Property Development? 
Anselmo De Titta: All’interno di BNP Paribas Real Estate, quella di Property Development è la divisione che si occupa di sviluppare iniziative immobiliari nelle quali il Gruppo BNP Paribas investe capitali propri: di fatto, opera come un developer tradizionale ma all’interno di un gruppo di estrazione bancaria. Ci occupiamo direttamente dell’acquisizione degli asset, della valorizzazione urbanistica affidando a terzi la progettazione dell’appalto, generalmente assegnato a un General Contractor. 
Infine, ci occupiamo direttamente del coordinamento del processo di vendita degli immobili realizzati. Tutte le competenze e le professionalità sono anche al servizio di operatori terzi che ci affidano il management di iniziative di sviluppo, residenziali e non. 
Le nostre logiche e i nostri principi sono fortemente guidati dalla nostra appartenenza a un gruppo come BNP Paribas. Il nostro approccio, pertanto, risulta differente rispetto a quello che ci si può attendere da interlocutori tradizionali come i costruttori che fanno sviluppo o imprenditori in genere. Per nostra natura, abbiamo un’attenta gestione del rischio, sia ecco finanziario, ambientale o reputazionale, oltre a un atteggiamento di rigore nel proporre progetti coerenti rispetto ai vincoli normativi. Ma anche una predilezione per i processi di valorizzazione di breve periodo, un orientamento prudente e di fermo rispetto delle policy interne proprie di un gruppo bancario. 

Modulo: Qual è dunque, la differenza sostanziale tra voi, un istituto finanziario che finanzia operazioni di sviluppo o un costruttore tradizionale? 
Anselmo De Titta: BNP Paribas Real Estate ha al suo interno tre anime: una che coordina lo sviluppo dell’intera iniziativa, dall’acquisizione alle vendite; una divisione di Construction management, che si occupa direttamente di coordinare progettazione esecutiva e fase realizzativa; e una direzione commerciale, che si occupa di coordinare le vendite. La nostra divisione di Construction management monitora in modo puntuale il cantiere, a valle di un processo di value engineering che applichiamo costantemente, sfruttando anche la grande esperienza del Gruppo della gestione degli immobili. Questo ci consente di operare con un occhio di riguardo ai temi della manutenzione, della durabilità e dell’affidabilità. Chi acquista, anche sulla carta, un immobile o un singolo alloggio, ha la garanzia delle serietà e della solidità finanziaria del venditore oltre che trovare un operatore che si occupa anche della gestione dell’edificio per i primi anni dalla sua realizzazione. 

Modulo: Qual è la prassi operativa che seguite in un’operazione di sviluppo? 
Anselmo De Titta: Si parte dalla selezione del progettista attraverso concorsi di idee o, più spesso, concorsi a inviti. Questo garantisce, in prima battuta, una maggiore qualità del progetto architettonico, all’architetto è delegata la progettazione preliminare, la progettazione definitiva, la compilazione dei capitolati e l’ottenimento dei permessi per costruire. 
Nella maggior parte dei casi anche la direzione artista, l’attribuzione di ruolo che garantisce la congruità del progetto architettonico al progetto costruito. 
A una società di ingegneria viene affidato poi l’incarico per la progettazione esecutiva, architettonica, strutturale e impiantistica: tale soggetto ci accompagna anche nella redazione della documentazione di appalto e nella computazione definitiva. Viene poi selezionata l’impresa con una gara a inviti. Si tratta di una selezione molto accurata (e lunga nel tempo, può durare 3/5 mesi) perché la buona riuscita del progetto dipende, per una percentuale importante, proprio dall’impresa che realizzerà l’immobile. Del controllo dei costi si fa carico BNP Paribas Real Estate. 
Le funzioni di DDLL, collaudo e sicurezza vengono anch’esse affidate a soggetti terzi, spesso alla medesima società di ingegneria che ha sviluppato il progetto.  
In definitiva, la nostra forza sta nell’avere al nostro interno competenze multidisciplinari che ci consentono di gestire un processo complesso dalle prime fasi dell’iniziativa alla vendita. In particolare, l’area construction è molto presente nei nostri cantieri. Spesso forniamo un servizio di alta sorveglianza anche a operatori istituzionali terzi che vedono in noi un soggetto competente e preparato che è abituato a interloquire con progettisti e imprese. 

Modulo: Quanto, secondo lei, i NPLs dell’immobiliare, in questa fase di cessione e trasferimento, potranno incidere su un mercato immobiliare che vuol fare della qualità la sua leva competitiva (mi riferisco al residenziale, non all’industriale, capannoni, magazzini)? 
Anselmo De Titta: Il tema dei NPLs è molto complesso e non rientra nella quotidianità delle attività che svolgo. Non so pertanto rispondere alla domanda ma faccio solo una considerazione a latere: non è verp che qualsiasi immobile può essere valorizzato. Molti asset, dal mio punto di vista, non solo facilmente valorizzabili e pertanto sono destinati ad avere “tempi di maturazione” anche molto lunghi. Non su tutti gli immobili si può lavorare per ottenere risultati soddisfacenti e redditizi. 

Pubblicato su Modulo 404, dicembre 2016.
Categorie: Mercato