European Outlook 2018

I mercati immobiliari sono positivi in tutta Europa, in cui aumentano prezzi e scambi. Anche in Italia, finalmente, la crisi può essere considerata conclusa, sebbene non per tutti e nonostante la ripresa qui appaia più delicata che altrove, a causa delle debolezze strutturali del Paese. Questo il sunto dello studio di Scenari, che fotografa lo stato dell’arte del 2017 e le prospettive del settore per il 2018. 

Lo scenario economico europeo 
Nel Regno Unito nel 2016 non c’è stato il paventato rallentamento post Brexit; nondimeno, l’incertezza sulle sue ripercussioni economiche resta elevata e le previsioni di crescita economica mostrano un rallentamento nel prossimo biennio. La crescita è stata rivista al ribasso, per gli scarsi investimenti nel primo trimestre 2017. Nell’eurozona, invece, il PIL seguita a crescere, oltre le aspettative; merito della spinta proveniente dalle componenti interne della domanda e dal ritmo delle esportazioni. Il quadro complessivo è però frenato da vari elementi: il lascito della Brexit, le politiche economiche di Trump e il ruolo delle banche europee. Eppure, il rialzo dell’inflazione ha giocato a favore delle economie di Francia, Germania, Spagna e Italia. Ancora dubbioso l’esito delle politiche monetarie della BCE, che hanno raggiunto i risultati sperati nelle economie meno danneggiate dalla crisi finanziaria, mentre i Paesi dell’Europa meridionale non hanno mostrato la crescita agognata. Ma le prospettive per il 2018 sono, per la prima volta da anni, migliori delle stime. Svariati e diffusi sono stati i banchi di prova del 2017: elezioni politiche, incremento dell’inflazione e progressivo ritorno alla normalità monetaria. A tutto ciò i mercati hanno reagito in modo diverso, ma l’immobiliare resta un polo d’attrazione, con un aumento dell’attività nella maggior parte dei Paesi. In rialzo le stime di crescita europee nel 2017 e anche le prospettive per il 2018, con l’unica eccezione del Regno Unito. Per l’Inghilterra, in particolare, si teme un rallentamento sia del Pil, sia del fatturato immobiliare e sui prezzi degli immobili residenziali. Molti investitori privati e istituzionali, con annesso capitale umano, sono migrati su altre piazze: Berlino, Monaco, Milano e Bruxelles. Non a caso, su circa 300mila Italiani residenti a Londra, oltre un migliaio hanno scelto di tornare in patria. 

Italia 
I segnali positivi della nostra economia non garantiscono ancora una ripresa stabile; il Paese non è riuscito a sfruttare come altri le chance del Quantitative Easing, del basso prezzo del petrolio e dei tassi di interesse ai minimi storici. La crescita è modesta, la pressione fiscale ancora eccessiva. La disoccupazione è tra le più alte in Europa e il sistema bancario permane fragile. Inoltre, gli attori stranieri giocano un ruolo predominante su molte aziende italiane. La partita si giocherà allora in base al modo in cui l’Italia reagirà alle mosse decise al di fuori dei confini nazionali. Solo se l’Italia sarà proattiva in un contesto internazionale sempre più competitivo, la "ripresina" del 2017 potrà trasformarsi in prospettive più solide. Un altro fattore di rischio è il ritorno alla normalità monetaria, prevista con l’aumento dell’inflazione. In effetti, solo le economie più avanzate hanno mostrato di aver beneficiato delle misure adottate dalla BCE, nominalmente per risollevare proprio i Paesi in difficoltà, come Italia e Grecia. 

Il mercato immobiliare 
In uno scenario economico e politico complesso e incerto, nel 2017 i mercati immobiliari si sono confermati brillanti, mantenendo un trend avviato nel 2016. Il fatturato è aumentato ovunque, fatta eccezione per il Regno Unito post Brexit (- 14%). Gli ultimi mesi, tuttavia, hanno registrato un ritorno alla normalità, e il 2017 dovrebbe chiudere con il segno positivo. Italia e Francia confermano l’aumento del 2016, ma si prevede un’accelerazione nel 2017; il mercato tedesco è stabile, mentre la Spagna vanta, ancora per un biennio, una crescita tra le più sostenute. I principali indicatori macroeconomici sono a favore dell’Eurozona, con un debito pubblico in continua decrescita, salvo che in Italia. L’indebitamento delle famiglie si attesta al 42% del PIL in Italia, ben al di sotto della media dell’Eurozona. L’inflazione, presupposto di crescita economica, raggiunge nel 2017 l’1,4% in Italia e l’1,6% nell’area euro. Il 2018 dovrebbe mantenere il dato positivo raggiunto, attraverso la politica espansionistica della BCE. Nel 2018 anche gli investimenti aumenteranno e raggiungeranno il 20% del PIL per l’Eurozona e il 17,6% per l’Italia. La stima di disoccupazione per l’Italia è stata recentemente rivista al ribasso dall’Ocse, benché superiori alla media europea. In lento aumento anche consumi ed esportazioni. Nel decennio 2007-17, i consumi in abitazioni sono cresciuti in Italia, Spagna e Francia con una media del + 3%; la Germania è stabile; più lieve la crescita del Regno Unito. Per la prima volta dopo anni, la produzione edilizia media europea nel periodo 2015-2017 è stata del + 3,4%. Altalenante, tuttavia, la produzione italiana, con una chiusura negativa del primo quadrimestre 2017. In Italia si conferma ancora debole l’edilizia residenziale, con una crescita di poco superiore allo zero. Negli altri comparti l’Italia è in linea con la media europea, mentre è superiore lo sviluppo d’infrastrutture; la propulsione alla crescita deriva dalla ripresa dei consumi e da un miglioramento dell’accumulazione del capitale, supportata da un favorevole mercato creditizio. L’aumento degli investimenti nel settore edilizio, stimato dell’1,3% è però insufficiente per un’effettiva ripresa per un settore stremato dalla crisi. Il modesto livello di costruzioni e il diffuso aumento della domanda spinge in basso le vacancy rate e in alto i canoni, soprattutto nel comparto uffici, specie in Germania. 
Nel 2017 rimane evidente la carenza di offerta, soprattutto nelle top location, focus degli investitori in cerca di un basso livello di rischio. Ciò comporta cambiamenti nelle strategie degli investitori: chi dispone di liquidità concentra I’attenzione sugli immobili dismessi dai fondi. Sebbene la recessione paia terminata quasi ovunque, la crescita tra nazioni è disomogenea. In forte ripresa il mercato spagnolo nel 2017, anche se il fatturato assoluto rimane inferiore rispetto a Francia e Germania. II 2016 è stato un anno di calo per l’Inghilterra. Rischio bolla per la Germania, leader durante la crisi. Anche il fatturato Italiano è in ripresa, con una crescita prevista del + 4% nel 2017 e del +6,2% nel 2018. Dal 2000, in particolare, il fatturato del mercato immobiliare italiano è cresciuto più della media europea. I nostri momenti di crisi sono stati nel 2008 e nel 2012; comune a tutta l’UE un rialzo più marcato a partire dal 2015. Anche se l’inflazione è stata minima, sono pochi i mercati in cui le quotazioni hanno seguito un andamento positivo dal 2010 al 2015. Prospettive al ribasso per l’Inghilterra, per l’eccesso di offerta. 
In Italia il comparto residenziale si è contratto di circa l’8,5% e solo il commerciale ha fatto meglio. Per la fine del 2017 si prevede la prosecuzione della scia positiva nelle quotazioni in quasi tutti i Paesi, Italia inclusa. Germania e Francia si avviano a una fase propizia dei prezzi, soprattutto nel comparto uffici. In Italia i settori che segnano un incremento (minimo) sono il commerciale retail e il residenziale. Gli altri mercati rimangono in decrescita. Solo per il 2018 si prevede un miglioramento delle quotazioni, grazie a un lieve rialzo dell’inflazione e della crescita economica. La media delle quotazioni europee è positiva per tutti i settori, escluso l’industriale, stabile con un -0,1% rispetto al 2016. Per il 2018 è prevista una crescita del 3% annuo per il residenziale e dell’1,7% per il terziario/uffici. 
Invertiranno il trend negativo anche in Italia i prezzi dell’industriale e del terziario con lievi rialzi sopra lo zero. Continueranno a crescere i prezzi del residenziale e del commerciale retail. La Spagna vanta la performance migliore nel comparto, seguita a breve distanza dalla Germania, con rialzi del 5% nel 2017. In calo l’Inghilterra nel 2017 mentre si prevede un assestamento per la Francia.

di Scenari Immobiliari
Pubblicato su Modulo 409/2017
Categorie: Mercato