Pubblicato il 24 ottobre 2017

Il Fondaco dei Tedeschi, restauro e rifunzionalizzazione

Nel corso della storia, il Fondaco dei Tedeschi ha mantenuto nel cuore della città di Venezia la propria identità di luogo di raccolta e accoglienza, nascendo come spazio di scambi commerciali per mercanti tedeschi, divenendo dogana sotto l’impero di Napoleone e quindi ufficio postale fino alla fine del secolo scorso.
La prima costruzione risalente al 1222, distrutta due volte da incendi e ricostruita ai primi del Cinquecento, è stata oggetto di interventi radicali di trasformazione architettonica sia per ospitare gli usi diversi succedutisi nel tempo sia per rimodellare la propria identità nei secoli in un processo di continua stratificazione storica. La storia ci racconta che il primo Fondaco risalente al 1222 è stato acquistato dal Comune veneziano per ospitare il flusso di merci con l’Oriente che avevo resa Venezia il fulcro di quegli scambi commerciali. 
Ad oggi, la prima riproduzione del Fondaco, precedente all’incendio del 1505 che portò alla costruzione del secondo Fondaco, è apprezzabile nella veduta di Venezia di Jacopo dé Barbari che mostra un edifico composto da tre corpo di fabbrica a corte su più livelli anche se è quasi certo che l’edifico bruciato nel 1318 si sviluppasse su due piani. Il cosiddetto terzo Fondaco, realizzato tra il 1938 e il 1939, è a sua volta stato frutto dei profondi cambiamenti a livello istituzionale che coinvolsero la città di Venezia tra Ottocento e Novecento. L’edifico ospitava all’epoca una notevole commistione di funzioni pubbliche, tra cui gli uffici postali, che si riflette in pesanti demolizioni e ricostruzioni volute dai diversi uffici e rese necessarie non solo dallo stato dei luoghi ma anche dalla possibilità di dedicare aree e piani distinti alle diverse funzioni coesistenti a quell’epoca nell’edificio. 
Dopo una decade di utilizzo gli spazi interni da parte di Poste Italiane, nel 2008 Edizione Property Srl, società idi Proprietà della famiglia Benetton ha acquistato il Fondaco dei Tedeschi e nel 2011 ha firmato un accordo quadro con il Comune di Venezia finalizzato alla ristrutturazione e riqualificazione dell’intero edificio. l’importante intervento affidato allo studio OMA dell’architetto Rem Koolhaas, affiancato da Ippolito Pestellini Laparelli e Silvia Sandor e da un nutrito team di consulenti tecnici, ha contribuito alla ristrutturazione dell’intero edificio lasciando al grezzo avanzato gli spazi commerciali veri e propri. Nel 2013 Edizione ha raggiunto poi un accordo con il nuovo gestore del Fondaco, la società DFA, controllata dalla holding francese LVMH, leader mondiale nel settore dei beni di lusso che in continuità con il progetto della Proprietà ha personalizzato gli spazi commerciali dal 2015 all’apertura. 
È chiaro che, consci delle numerose “stratificazioni” presenti nel Fondaco arrivato ai giorni nostri, le scelte dello studio OMA sono state sin da subito volte alla valorizzazione della stratificazione risalente agli anni Trenta del secolo scorso e alla riorganizzazione funzionale dell’edifico implementando la circolazione e la fruibilità degli spazi interni da parte della “città” che da anni non vi aveva più accesso. La creazione di un nuovo ingresso da Campo San Bartolomeo alla corte coperta del piano terra, intesa come “piazza” aperta al pubblico, ha incrementato la capacità ricettiva del complesso peraltro rafforzata dai nuovi collegamenti verticali, quali la scala mobile e gli ascensori, che conducono i visitatori ai tre piani di vendita, alla copertura vetrata della corte trasformata in sala polifunzionale espositiva al quarto piano ed infine alla vasta terrazza dalla quale si gode una vista a 360° su tutta Venezia. 
Nel 2013 F&M Ingegneria è stata incaricata dal nuovo gestore del Fondaco, la società DFS-LVMH, per i servizi di project e construction management, progettazione architettonica esecutiva, cost management e FF&E management, responsabile dei lavori e coordinamento della sicurezza per i lavori di finitura e di allestimento di tutte le aree retail consegnate dalla Proprietà Edizione Property Srl al nuovo gestore DFS. 
L’affidamento d’incarico alla società F&M Ingegneria è nata non a caso dalla precedente esperienza con il gruppo LVMH per il quale F&M sviluppò le fasi di progettazione, direzione lavori coordinamento della sicurezza per la ristrutturazione del negozio Louis Vuitton, presso l’”Ex Cinema San Marco” a Venezia, Isolato del Ridotto. A seguito dei lavori di restauro di OMA e dei consulenti di Proprietà, gli spazi del Fondaco da dedicare alla vendita sono stati consegnati a DFS al grezzo avanzato, dando la possibilità al suo team di pianificare la distribuzione delle aree merceologiche e di studiare il layout interno degli arredi nel rispetto della consistenza architettonica e strutturale esistente. 
Al fine di massimizzare i tempi di progettazione e di massimizzare il know-how per i lavori già in corso, la principale e vincente strategia adottata dei Project Manager di F&M, ing. Federico Zaggia e arch. Giorgia Cassin, è stata la creazione di un team di consulenti di DFS formato dagli stessi professionisti incaricati da Edizione Property Srl per la progettazione e la direzione lavori durante le fasi di consolidamento e ristrutturazione dell’edificio, nonché la sovrapposizione delle squadre di lavoro in cantiere.  

Modulo: F&M Ingegneria opera da oltre 35 anni nei campi dell’ingegneria civile, delle infrastrutture, del project management e della sostenibilità. Quali sono i punti di forza che vi hanno permesso di crescere e rimanere sul mercato per così tanto tempo? 

Federico Zaggia: La nostra società è nata come studio associato specializzato in progettazione strutturale. Lo studio è sempre cresciuto negli anni associando il proprio nome ad alcune delle opere architettonicamente più significative in Italia, avviando una collaborazione con molti architetti di fama mondiale, e allargando la gamma di servizi offerta che oggi copre l’intera progettazione integrata e i servizi di management. All’edilizia civile si è poi aggiunto il settore infrastrutturale che ha raggiunto traguardi rilevanti con la progettazione di importanti infrastrutture viarie, strade, ponti e gallerie, terminal marittimi e aeroportuali e servizi specifici del Project & Construction Management. 
In anni più recenti la società è diventata una società per azioni e ha avviato una importante processo di internazionalizzazione; nei primi anni 2000 è stata costituita F&M Retail, con sede principale in Germania, che fornisce servizi professionali dedicati al mondo retail ed è oggi una bella realtà consolidata che opera in tutta Europa e Middle East per i maggiori marchi mondiali, con una società controllata anche in Italia, F&M Retail Italia, attiva nel nostro Paese, in Russia e nel sud Europa. 
Da sempre F&M si è contraddistinta per una spiccata predisposizione per lavorare all’estero, con esperienze significative in Cina, nel settore della progettazione sostenibile, in Georgia, in Qatar con la progettazione delle lounges del nuovo aeroporto di Doha e del nuovo cargo terminal per Qatar Airways o in Oman, dove abbiamo costituito F&M Middle East con sede a Muscat che opere nell’intera regione e vanta progetti notevoli nel settore turistico, industriale e commerciale. 
Credo che il fattore principale che ha consentito a F&M di consolidarsi in un mercato così difficile sia la grande attenzione alla qualità che da sempre è perseguita in ogni progetto, grande o piccolo. 
Ancora oggi, con un fatturato consolidato di 22 milioni di euro e oltre 120 collaboratori, i partners lavorano con la matita in mano su ogni singolo progetto, con quella cura “artigianale” che in altre realtà si è un po’ persa a favore di modelli produttivi forse più redditizi ma sicuramente meno attenti alla qualità. 

Modulo: F&M Ingegneria si posiziona come uno dei gruppi di engineering più significativi e accreditati a livello europeo. Come valuta le opportunità e le difficoltà di lavorare in Italia? 

Federico Zaggia: L’Italia è un paese con molte contraddizioni, con difficoltà strutturali ormai intrinseche nel settore pubblico e con orizzonti limitati nel settore privato. Il nuovo Codice degli Appalti sta tentando di rivitalizzare il settore ma permangono per noi difficoltà legate agli oneri burocratici, all’aleatorietà delle aggiudicazioni, ai ribassi imbarazzanti, il committente privato cerca di uscire dalla crisi, e ci sono segnali importanti in tale direzione, ma spesso permane, soprattutto in ambito minore, l’approccio eccessivamente speculativo dove la qualità vera viene trascurata e l’operazione venduta con accurati interventi di “cosmesi” e di “marketing”. 
L’Italia rimane un paese con grandi potenzialità, capace di attrarre capitali stranieri; sta a noi accompagnare tali iniziative di sviluppo, delineando chiaramente i processi autorizzativi, progettuali e realizzativi, affinché i flussi di denaro internazionali si rivolgano a progetti di sviluppo piuttosto che rimanere confinati in operazioni di compravendita di asset già a reddito. 

Modulo: Uno degli ultimi progetti di cui vi siete occupati in Italia è il restauro del Fondaco dei Tedeschi a Venezia, che, da ultimo, ha vinto il premio “Retail Project of the Year” al Lighting Design Awards 2017. Che ruolo avete svolto per questo progetto? 

Federico Zaggia: Il Fondaco dei Tedeschi rappresenta un esempio ove un investitore italiano è riuscito a sviluppare un progetto complesso e ove un gestore internazionale ha voluto investire e scommettere su un progetto high streets retail. F&M è stata incaricata dal gestore DFS, del gruppo LVMH, quale Project & Construction Manager del progetto di fit-out e allestimento del Fondaco. Abbiamo accompagnato passo dopo passo il nostro Cliente sin dalla firma degli accordi preliminari con la Proprietà fino all’apertura dello store, un processo durato oltre 3 anni, tutto sommato un tempo contenuto per un progetto di tale rilevanza. Abbiamo coordinato i vari soggetti coinvolti, dall’interior designer al lighting designer, occupandoci poi dl cantiere, della gestione dei numerosi brands fino all’handover di tutti gli spazi. 

Modulo: Qual è stato il vostro rapporto con la committenza e con il progettista Rem Koolhaas? 

Federico Zaggia: In qualità di consulenti del Gestore ci siamo rapportati e confrontati su moltissimi aspetti con la Proprietà e il loro team progettuale. Il nostro ruolo era salvaguardare gli interessi del Gestore nell’ambito di una dialettica che è sempre stata molto franca e corretta. La Proprietà si è sempre dimostrata attenta alle esigenze di DFS e, seppur mantenendo ciascuno i dovuti ruoli tipici della proprietà e del gestore, si è riusciti a centrare i rispettivi obiettivi. 
Il progetto di Rem Koolhaas ha generato enormi potenzialità nell’utilizzo del Fondaco che da palazzo chiuso in sé stesso si è trasformato in un luogo aperto, piacevole, un luogo perfettamente inserito nella matrice urbana di Venezia. Durante lo sviluppo del progetto vi sono stati numerosi momenti di confronto tra il Gestore, la Proprietà e i relativi team progettuali; si è discusso con l’obiettivo di salvaguardare l’intento dell’Architetto, pienamente condiviso, e le esigenze di una macchina complessa come un department store internazionale. Noi abbiamo supportato e mediato per arrivare al risultato oggi sotto gli occhi di tutti; c’è chi apprezza e chi storce il naso ma rimane unanime l’apprezzamento per la qualità complessiva dell’intervento, che ha ridonato alla città un palazzo bellissimo. 

Modulo: Che approccio avete adottato nel progetto di riconversione del Fondaco dei Tedeschi e quali sono state le principali difficoltà, se ci sono state? 

Federico Zaggia: Abbiamo lavorato con l’interior designer Jamie Fobert e con l’architetto del restauro Alberto Torsello per trovare un approccio progettuale che consentisse di realizzare un department store in un palazzo storico fortemente vincolato. Non vi sono molti esempi simili e il Fondaco rappresenta un unicum che dimostra che sia possibile inserire funzioni commerciali molto rigide, come il retail di lusso, con vincoli funzionali e operativi molto stringenti, all’interno di un palazzo da preservare e da rendere pienamente apprezzabile al pubblico. 
Si è scelto di ridurre al minimo ogni interferenza tra strutture e impiantistica, preferendo soluzioni completamente indipendenti e reversibili, come un meccano che si inserisce tra muri storici e potrà essere semplicemente smontato senza lasciare tracce. Proprio la contrapposizione tra soffitti lignei decorati, pavimenti preziosi, marmi storici e i nuovi elementi impiantistici racchiusi in canali tecnologici indipendenti, consente di poter apprezzare l’edificio nelle sue proporzioni e volumi originari e al contempo di fornire spazi dell’indispensabile comfort e delle dotazioni necessarie. Si sono definite, infine, delle linee guida molto precise per la disposizione degli arredi, affinché si potesse sempre percepire e apprezzare l’importante del palazzo storico pur consentendone l’uso commerciale e l’attività di vendita. 


L’articolo completo pubblicato su Modulo 409. Settembre/Ottobre 2017 

Crediti fotografici: Delfino Sisto Legnani, Marco Cappelletti
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Categorie: Architettura
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