Focus: RESIDENZA
Pubblicato il 18 gennaio 2011

(produzione) Housing sociale: nuove formule organizzative

L’housing sociale è una materia molto difficile e articolata, che richiede conoscenze specifiche e che soprattutto non ammette improvvisazione né superficialità. In primo luogo l’edilizia sociale sconta una scarsità senza precedenti di risorse: la caduta verticale dei finanziamenti statali è la causa prima del venir meno della storica produzione di edilizia popolare che contraddistingue oggi in negativo il nostro paese. Per limitarmi a unico esempio basterà ricordare che il finanziamento globale del Piano Casa Berlusconi è inferiore alle singole iniziative autonomamente promosse negli ultimi anni da alcune Regioni del centro nord, per cercare di tamponare una fame abitativa in crescita esponenziale. Anche l’auspicato avvio de fondi immobiliari, la cui dotazione sembra aggirarsi annualmente su 1,5 miliardi di euro, soprattutto grazie agli investimenti promessi dal  mondo bancario e previdenziale, rimane sulla carta, in attesa di una discesa in campo di nuovi soggetti che dovranno far quadrare una difficile equazione basata sull’incerto equilibrio tra rendimento degli investimenti, costi di costruzione e canoni di locazioni bassi o molto bassi. Un secondo elemento di difficoltà, che si aggiunge alla scarsità di risorse, riguarda la capacità stessa degli operatori istituzionali dell’edilizia sociale di confrontarsi con una società profondamente cambiata e con regole di finanziamento assai diverse rispetto al passato. Finora il finanziamento totale a carico dello Stato consentiva a Comuni e Istituti Autonomi Case Popolari di realizzare alloggi da locare a canone sociale, mentre aiuti parziali, principalmente a sostegno delle case in proprietà, hanno alimentato l’edilizia agevolata promossa da imprese e cooperative. Il nuovo scenario, basato quasi esclusivamente su edilizia in locazione con aiuti parziali sia per gli alloggi a canone sociale che per quelli a canone convenzionato, ridisegna i tradizionali confini sedimentati negli ultimi 40 anni e richiede formule organizzative del tutto nuove. Il confronto con nuovi soggetti – che spaziano da operatori provenienti dal sociale per arrivare alle fondazioni bancarie – è già iniziato, ed entro breve si delineerà uno scenario operativo nuovo, più adeguato alla complessità che l’housing sociale oggi mette in gioco, nel quale cambieranno radicalmente, rispetto all’attuale assetto, funzione e natura degli operatori che svolgeranno un ruolo protagonista. Un terzo elemento riguarda poi l’aspetto dei costi, che vede l’housing sociale posto per così dire tra incudine e martello: da un lato abbiamo massimali d costo – utilizzati per finanziare totalmente gli istituti autonomi delle case popolari (edilizia sovvenzionata), e parzialmente cooperative e imprese (edilizia agevolata) – da anni decisamente inadeguati rispetto ai costi reali di produzione, dall’altro l’impossibilità di comprimere, o perlomeno di contenere, l’insieme dei fattori di costo che concorrono alla determinazione del costo globale di produzione del bene-casa. Negli ultimi anni alcuni fenomeni hanno concorso a ingigantire il divario tra costi “teorici” e costi reali: in primo luogo la forte evoluzione normativa – con particolare riferimento agli aspetti sismici ed energetici – ha implementato le prestazioni del bene-casa, richiedendo incrementi sostanziali nei costi di costruzione; in secondo luogo pesano in maniera esponenziale i cosiddetti oneri complementari. Il peso maggiore, che incide in modo anche più rilevante rispetto alla lievitazione dei costi di costruzione, è sicuramente dovuto alle voci relative all’area e alle urbanizzazioni. L’esproprio dei suoli a prezzi agricoli che aveva caratterizzato la creazione delle periferie più recenti è morto da anni, ucciso da sentenze che progressivamente  hanno equiparato l’edilizia sociale all’edilizia speculativa, con valori che oggi premiano in modo anche eccessivo le attese di rendita e che allo stesso tempo annullano ogni possibilità per le pubbliche amministrazioni di dotarsi di un parco-aree adeguato. Gli oneri di urbanizzazione a loro volta sono progressivamente divenuti una forma di tassazione indiretta molto appetibile per comuni con bilanci in rosso e hanno ormai perso ogni rapporto di correlazione scientifica tra costo reale e onere imposto. Non a caso gli oneri di urbanizzazione a loro volta sono una delle principali entrate, assieme agli autovelox, per molti, troppi comuni. Secondo un’indagine Cresme commissionata qualche anno fa da ANCAB-LegaCoop, e riferita a un campione già significativo di città italiane, l’incidenza degli oneri di urbanizzazione oscilla tra i 100 e i 200 euro a metro quadrato, mentre il costo dell’area oscilla tra i 400 e 1.200 euro a metro quadrato. Si tratta di numeri che non necessitano di alcun commento, e che ben rappresentano, assieme alla mancanza di un sostegno finanziario adeguato da parte dello Stato, la drammatica situazione di stallo in cui versa il settore.

Autore: Riccardo Roda
Pubblicato sul supplemento a Modulo 365/2011 - Speciale Housing Sociale