Riqualificazione energetica: obiettivi e valori di mercato

Nel nostro paese ed in particolar modo nelle principali città, la quota di patrimonio costruito più consistente in cubatura e più carente in qualità è composta dagli edifici eretti nella seconda metà del secolo scorso, quando la ricostruzione postbellica, l’espansione urbana, il boom economico, la speculazione edilizia e l’innovazione a buon mercato hanno determinato uno scadimento delle caratteristiche del costruito. Ciò considerato, quale impostazione deve dare oggi il progettista al tema della riqualificazione energetica di uno o di più di uno di questi edifici, anche alla luce dei recenti D.Lgs in tema di contenimento del fabbisogno energetico delle costruzioni? E in particolare: il progettista deve limitarsi ad individuare acriticamente i rimedi alle carenze energetiche oppure è bene che analizzi la qualità complessiva dello o degli immobili suddetti e che valuti anche l’opportunità, come pure la convenienza, di contemperare interventi di più ampio respiro volti ad una riqualificazione più generale e completa degli stessi, a partire dall’architettura dell’involucro? In quest’ultimo caso, quali sono le opzioni più interessanti e premianti e quali gli argomenti a loro sostegno?
Proporre delle risposte a queste domande porta inevitabilmente a prendere posizione rispetto a questioni di rilevante influenza per il futuro di una gran parte del patrimonio costruito e, di riflesso, anche dell’ambiente urbano nel quale tale mole di edifici ha dimora.
Prima di procedere e per rendere ben chiaro il significato di tali domande, è opportuno far presente che gli edifici costruiti nella seconda metà del secolo scorso sono accomunati da:
-prestazioni energetiche molto inferiori a quelle minime attualmente richieste alle nuove costruzioni e ancor più basse se messe a confronto con quelle massime oggi ottenibili attraverso l’impiego delle tecnologie più specializzate ed avanzate ai fini della riduzione dei fabbisogni di energia;
-un valore di mercato determinato, fatta ovviamente eccezione per i casi contraddistinti da patologiche e clamorose carenze costruttive o manutentive, esclusivamente in base alla metratura/cubatura ed all’indirizzo dell’immobile, ossia, a parità di spazio fruibile, dalla posizione posseduta dal medesimo nel tessuto urbano, senza particolare riguardo alla sua qualità intrinseca.
E’ parimenti opportuno considerare che, per quanto concerne le nuove costruzioni e le ristrutturazioni integrali, i nuovi strumenti legislativi ed i criteri di approvazione dei progetti sono sempre più orientati, oltre che all’innalzamento e alla certificazione della sostenibilità in base ad un insieme di parametri di qualità ambientale più o meno ampio a seconda del protocollo adottato e che mirano, in ogni caso, alla valorizzazione della qualità intrinseca dell’immobile (nuovo o integralmente rinnovato) e del suo contesto. Ciò in coerenza, pur non senza ritardo, con gli impegni assunti dal nostro paese a livello internazionale sulle riduzioni delle emissioni di gas ad effetto serra.
Di conseguenza è da presumere che, ad avere maggior pregio nel mercato immobiliare sono gli edifici di nuova costruzione o di alto profilo architettonico o prestazionale. Ciò anche in considerazione dell’opportunità di valutare sempre, a tutela dell’investimento, quanto un intervento fatto su un edificio esistente e la relativa spesa portano ad avvicinare oppure a distanziare la sua qualità ed il suo valore di mercato rispetto a quella di un analogo edificio di nuova costruzione.
Tutto questo apre a possibilità di lavoro molto interessanti e stimolanti per i progettisti capaci di studiare e proporre interventi di ampio respiro, nonché di grande organicità complessiva e di ragionevole tempo di break even dell’investimento, sul tema della riqualificazione energetica e della valorizzazione funzional-prestazionale e di mercato del patrimonio costruito risalente alla seconda metà del secolo scorso; come pure ad ampi spazi di applicazione per il vasto ed articolato repertorio di soluzioni tecniche migliorative messo oggigiorno a disposizione da numerosi produttori di materiali e componenti edilizi ed impiantistici di nuova generazione. A conferma o se si preferisce a dimostrazione di quanto sopra, può valere il semplice ma molto attuale esempio di un condominio fine anni ’60 inizio ’70, collocato in un’area urbana inizialmente semicentrale, oggi divenuta centrale, dell’Italia Settentrionale, in stato di conservazione generale appena discreto e dotato di impianto di riscaldamento centralizzato servito da un’obsoleta caldaia a gasolio.
Quale situazione può risultare più utile e conveniente?
-la sola sostituzione della caldaia rimandando ad un futuro non meglio precisato il ripristino materiale ed estetico con eventuale riqualificazione energetica (ossia l’adeguamento dei valori prescritti oggigiorno dell’isolamento termico) dell’involucro;
-la riqualificazione energetica ed eventualmente anche architettonica dell’involucro e quindi, la sostituzione della caldaia.
E’ chiaro che il primo intervento corrisponderebbe al minimo indispensabile ed oramai indifferibile per tirare avanti mentre il secondo ad una scelta di maggiore investimento immediato per un risultato di generale riqualificazione e conseguente rivalutazione dell’immobile, oltre che di riduzione del suo impatto sull’ambiente.
E’ altrettanto evidente che la maggiore o minore convenienza dipende dal modo di fare i conti e dalla disponibilità ad investire oltre che dalla cultura di mercato, dalla possibilità di sfruttamento di incentivi fiscali da parte della proprietà. E’ tuttavia oggettivo che procedere alla sostituzione di una caldaia avendo isolato l’involucro dell’edificio significa poter ridurre, in misura molto consistente, la potenza del generatore e, soprattutto, il consumo di energia per il suo funzionamento e che questo senz’altro si tradurrebbe immediatamente, oltre che in un consistente risparmio economico annuale, in un rilevante miglioramento delle prestazioni e quindi della classificazione ai fini della certificazione energetica, cui dovrebbe corrispondere un altrettanto immediato, non trascurabile e duraturo incremento di valore dell’immobile.
Inoltre, se l’intervento sull’involucro, alla riduzione delle dispersioni di calore tra interno ed esterno aggiungesse sempre sotto il profilo energetico, l’incremento dei guadagni invernali e l’abbattimento delle rientrate di calore estive e, sotto il profilo architettonico, un sensibile incremento della qualità, in senso estetico e tecnico, l’incremento di valore e il tempo di break even dell’investimento potrebbero essere ancora più premianti.
In sintesi, la capacità del progettista di ben analizzare lo stato complessivo di un immobile appartenente all’obsoleto parco edilizio costruito nella seconda metà del secolo scorso, per individuarne con precisione le carenze, energetiche e qualitative in genere, al fine di delineare gli interventi utili alla più conveniente riqualificazione e valorizzazione del bene in un’ottica di medio periodo può produrre risultati di notevole interesse: architettonico, tecnico ed economico.

Autore: Angelo Lucchini
Pubblicato su Modulo 345/2008
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